Umowa z klauzulą wyłączności to najbardziej optymalny model współpracy na rynku, zapewniający najwięcej korzyści dla Ciebie jako klienta. Jest to jedna umowa pośrednictwa zamiast wielu. Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, często wzbudza dużo kontrowersji wśród klientów. Umowa na wyłączność sprzedaży nieruchomości to umowa pośrednictwa, zawierana przez klienta tylko z jedną agencją nieruchomości. Nazywana też umową z gwarancją wynagrodzenia. Można zauważyć, że niektórzy Klienci boją się takich umów, zwracają bowiem uwagę przede wszystkim Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach określane są jako ekskluzywne. I w istocie jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika, takimi są. Więcej o umowach na Klauzula wyłączności Zawieranie umów z klauzulą wyłączności jest powszechne, choć jedynie w pewnych branżach np. w sprzedaży nieruchomościami, dostawach usług, ofertach. Umieszczenie klauzuli wyłączności w umowie opiera się na szczególnym zaufaniu zamawiającego do wybranego przedsiębiorcy. Umowa agencyjna KC dzieli się na dwa rodzaje ze względu na jej przedmiot. Pierwsza z nich to agencja przedstawicielska, która zakłada przekazanie agentowi uprawnień do wykonywania czynności o charakterze prawnym. W takim przypadku jest on przedstawicielem posiadającym prawo do zawierania różnego rodzaju umów w imieniu zleceniodawcy. 1 252 WyświetleńW swojej pracy doradcy do spraw nieruchomości bardzo często spotykam się z niechęcią klientów do umów rozszerzonych z klauzulą wyłączności. Słowo wyłączność działa na klientów odstraszająco. Czy słusznie? Komunikacja to klucz! W tym miejscu przytoczę historie jednego z moich klientów. Ów klient chciał sprzedać swoje mieszkanie. Umówiłem się z nim Przed stratą oferty uchroniła nas umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, uczciwość klientki sprzedającej (starszej Pani, która przestraszyła się nieuczciwego nabywcy !) i jej telefon do naszego biura. Zdarzało się nam także zastać w drzwiach mieszkania karteczkę z prośbą o kontakt od potencjalnego nabywcy. Zgodnie z nowymi przepisami PZPN umowa o reprezentowanie zawierana z agentem piłkarskim musi zawierać co najmniej: oznaczenie stron, okres obowiązywania, wysokość i zasady zapłaty wynagrodzenia należnego agentowi, charakter świadczonych usług agenta, w tym informacje czy jest to umowa na wyłączność, podpisy stron. Zamawiający powinien zatem zawsze upewnić się, czy pracownik/współpracownik Wykonawcy został zobowiązany do nieujawniania informacji objętych klauzulą poufności. A jeśli jest to utrudnione, zastrzec na swoją rzecz w umowie stosowne kary umowne, na wypadek gdyby zapewnienia Wykonawcy w tym zakresie okazały się nieprawdziwe. Kliknij Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa, stanowi załącznik do tej umowy. UMOWA POŚREDNICTWA . Umowa pośrednictwa powinna zawierać: Oznaczenie stron, Przedmiot umowy, Czas trwania umowy, Klauzula wyłączności, Wynagrodzenie, Inne postanowienia (np. kary umowne). 6UZa8ip. Dlaczego warto współpracować z biurem nieruchomości w oparciu o umowę ekskluzywną (umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności)? Jeden agent, koordynujący cały proces Klient współpracuje z jednym agentem nieruchomości, który staje się koordynatorem oferty na rynku, agreguje wszystkie informacje i jest odpowiedzialny za cały proces związany ze sprzedażą lub wynajmem nieruchomości. Dzięki temu nasi Klienci śpią spokojnie, wiedząc, że wszystkimi sprawami związanymi z transakcją zajmie się konkretna, znana im i profesjonalna osoba, która zastąpi ich w całym procesie prowadzącym do sprzedaży lub wynajmu. Wysoka skuteczność, efekt synergii Agent i klient grają “do jednej bramki”, co zwielokrotnia efektywność działania (efekt synergii). Mając zaufanie i lojalność klienta, agent może przeznaczyć swój czas i skupić się na poszukiwaniu najlepszego nabywcy lub najemcy, jak też dokonać transakcji na najlepszych możliwych do uzyskania w danym momencie warunkach. Dzięki temu nasi Klienci sprzedają korzystniej. Najlepszy marketing, bo indywidualnie dopasowany Agent przygotowuje dobry marketing i promocję oferty, gdyż wie, że jest to pewna inwestycja, która da zwrot w postaci sprzedaży - i szybkiej, i na właściwym poziomie cenowym. Możliwość doboru najlepszych sposobów promowania nieruchomości, widoczność we właściwych kanałach promocyjnych, a także szeroki wachlarz narzędzi sprawiają, że oferta jest dobrze wypromowana, widoczna na rynku, atrakcyjna i łatwiejsza do znalezienia przez potencjalnych nabywców lub najemców. Dzięki temu, na ofertę zgłasza się więcej chętnych, co pozwala szybciej i drożej sprzedać lub wynająć nieruchomość. Prezentowanie lokalizacji poprawia pozycjonowanie Agent nie ukrywa lokalizacji, gdyż informacja na temat gdzie dokładnie nieruchomość się znajduje może przyciągnąć nabywców lub najemców zainteresowanych właśnie tym miejscem. Dodatkowo na nieruchomości agent może zamieścić baner lub tablicę z informacją na sprzedaż (na wynajem), co wydatnie zwiększy liczbę kontaktujących się osób. Osoby, które mają wąskie preferencje lokalizacyjne są gotowe często więcej zapłacić za nieruchomość w oczekiwanym położeniu. Dzięki temu możemy uzyskać lepsze warunki transakcji i sprzedać lub wynająć drożej. Współpraca z innymi pośrednikami na rynku Agent współpracuje z innymi agentami i pośrednikami działającymi na rynku, którzy mogą mieć klientów zainteresowanych taką ofertą. Współpraca odbywa się w ramach zorganizowanych systemów współpracy (MLS), jak i poprzez bezpośrednie kontakty z lokalnymi agentami, nawet jeśli nie uczestniczą oni w takich systemach. Jeśli inny agent ma klienta, który mógłby być zainteresowany nieruchomością - chętnie i z radością będziemy z nim współpracować. Przygotujemy specjalne materiały i informacje, z których będzie mógł korzystać. Oferta jest dostępna dla wszystkich zainteresowanych agentów i biur nieruchomości, a w przypadku współpracy systemowej dostępna poprzez aplikacje wykorzystywane do obsługi klienta w biurach nieruchomości czy na ich stronach. Dzięki temu wielu pośredników oferuje swoim klientom nieruchomość, a cała prezentacja oraz przekazywane informacje są spójne, jednolite i wcześniej autoryzowane. Cały czas z ręką na pulsie Agent śledzi na bieżąco wszystko to, co dzieje się z ofertą, analizuje aktywności, obserwuje lokalny rynek, oferty konkurencyjne, zmieniające się trendy. Wszystkimi istotnymi informacjami dzieli się regularnie z klientem oferując porady i rekomendacje. Dzięki temu nasi Klienci są lepiej poinformowani, wiedzą na jakim etapie znajduje się proces sprzedaży lub wynajmu i mogą podejmować decyzje w oparciu o fakty. Osoby, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość mogą rozważać podjęcie współpracy z konkretnym biurem nieruchomości i zastanawiać się, jak działa umowa pośrednictwa. Warto poznać różnicę pomiędzy umową pośrednictwa na wyłączność oraz otwartą umową pośrednictwa. Dowiedz się, jakie zalety ma każda z wersji umowy i o czym warto pamiętać?Czym jest umowa pośrednictwa?Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:nabycia lub sprzedaży nieruchomości,nabycia lub sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,najmu lub dzierżawy nieruchomości czy jej częściinnych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Pośrednictwo można ujmować jako działalność, która ma doprowadzić do wymiany świadczeń między dwiema stronami, czyli do skojarzenia stron. W przypadku nieruchomości - na przykład do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wskutek starań pośrednika. Pośrednik może odgrywać również rolę zastępcy pośredniego lub pełnomocnika jednej ze stron. Wyróżnia się dwa rodzaje umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - umowę z klauzulą wyłączności (opisaną niżej) oraz umowę otwartą. W przypadku otwartych umów pośrednictwa klient może zawierać nieograniczoną liczbę umów z różnymi biurami nieruchomości. Prowizja trafia ostatecznie do tego pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Osoba, która rozważa nawiązanie współpracy z pośrednikiem - powinna być jednocześnie świadoma, że pośrednik nie musi posiadać licencji. Ustawa deregulacyjna z 2014 r. zniosła ten obowiązek. Podpisanie umowy możliwe jest z konkretnym pośrednikiem (działającym indywidualnie) lub z biurem nieruchomości (spółką handlową), w którym pośrednik jest zatrudniony. Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - bez względu na to, czy chodzi o umowę otwartą, czy na wyłączność - musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Tego wymagają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć jednocześnie na uwadze, że przepisy dopuszczają również zawarcie umowy pośrednictwa drogą elektroniczną - ale wyłącznie w wypadku, gdy została ona podpisana przez obie strony kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Warto wiedziećUmowa pisemna to dokument z własnoręcznymi podpisami obu stron. Należy też podkreślić fakt, że jeśli umowa nie została zawarta pisemnie lub w formie elektronicznej - co dotyczy również umowy na wyłączność - to de facto w świetle prawa nie jest ważna. To z kolei oznacza, że dochodzenie roszczeń na gruncie wykonanych przez pośrednika czynności będzie znacznie trudniejsze. W przypadku umów pośrednictwa nie można zapominać o takich elementach, jak:dane stron (dane klienta i pośrednika)przedmiot umowy (dane nieruchomości), rodzaj umowy (na wyłączność/otwarta),cel umowy, zakres zobowiązań stron (agent może pośredniczyć również np. w poszukiwaniu najemców, dzierżawców czy nieruchomości do kupna, okres trwania umowy,kwestii wynagrodzenia dla pośrednika. Wady i zalety umów pośrednictwaUmowa pośrednictwa - bez względu na rodzaj - ma pewne wady i zalety, których klient powinien być świadomy jeszcze przed nawiązaniem współpracy z agentem nieruchomości. Zalety umowy pośrednictwaWady umowy pośrednictwaOszczędność czasuPowierzenie procesu sprzedaży nieruchomości profesjonaliście - pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnioneMożliwość sprzedaży mieszkania w korzystnej cenie Promocja ogłoszenia (chociaż zaangażowanie pośrednika będzie prawdopodobnie różnić się w zależności od rodzaju umowy pośrednictwa)Konieczność zapłaty prowizji lub ewentualnego zwrócenia kosztów poniesionych przez pośrednika (w razie znalezienia kupca przez sprzedającego nieruchomość)Ryzyko nawiązania współpracy z niezaangażowanym pośrednikiem (zwłaszcza w przypadku umowy otwartej)W przypadku umów otwartych - ryzyko, że potencjalny klient zniechęci się, jeśli w internecie będą pojawiać się odmiennie skonstruowane oferty sprzedaży tej samej nieruchomościUmowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - na co uważać?W przypadku umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości klient powinien zwrócić uwagę na kilka kwestii, takich jak:polisa ubezpieczeniowa pośrednika nieruchomości (zgodnie z prawem, pośrednik prowadzący działalność gospodarczą powinien ją posiadać - to z niej pokrywane są ewentualne roszczenia klienta),wysokość wynagrodzenia pośrednika i sposób jego ustalenia oraz termin i forma wypłaty,okres trwania umowy i warunki wypowiedzenia (zarówno przy umowie otwartej jak i gdy wyłączność została zastrzeżona),kary umowne,klauzule abuzywne (w rejestrze klauzul niedozwolonych można zweryfikować, czy niektóre zapisy w umowie wyłącznej czy otwartej nie są niedozwolone przez prawo).Oprócz tego niektórzy specjaliści ostrzegają przed zawieraniem umów pośrednictwa (umów otwartych) z wieloma pośrednikami; może to bowiem skutkować koniecznością poniesienia większych kosztów (wypłaty prowizji lub zwrotu kosztów pośrednikom).Umowa pośrednictwa na wyłączność - co to jest?Umowa pośrednictwa na wyłączność nie została wprost zdefiniowana przez przepisy. Omawiając kwestię umowy na wyłączność można posiłkować się dwoma przepisami Kodeksu cywilnego - mowa o art. 550 i 761. Zgodnie z art. 550 kc, Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kolei art. 761 kc wskazuje, żeJeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej pośrednictwa na wyłączność to zatem umowa gwarantująca prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości jedynie temu pośrednikowi, z którym została ona zawarta. Sprzedający nie ma wtedy możliwości zawarcia umów z innymi pośrednikami czy biurami nieruchomości. Warto wiedziećUmowa na wyłączność bywa również nazywana umową z klauzulą wyłączności. Mowa czasem również o umowie wyłącznej, ekskluzywnej czy zamkniętej. Elementy umowy na wyłącznośćUmowa zawierana na zasadach wyłączności powinna mieć określone elementy i formę - w innym wypadku będzie uznana za nieważną w świetle prawa. Po pierwsze, umowa pośrednictwa na wyłączność wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oprócz tego - tak jak w każdej umowie pośrednictwa - powinny znaleźć się w niej określone elementy. Są to:dane obu stron umowy (sprzedającego nieruchomość oraz pośrednika),przedmiot umowy,cel umowy,zakres zobowiązania,okres obowiązywania umowy,wynagrodzenie w umowie na wyłączność może znaleźć się również upoważnienie dla pośrednika, a także informacja o wyłączności, zgoda na przetwarzanie danych osobowych czy klauzula dotycząca właściwej jurysdykcji na wypadek sporu sądowego. Umowa musi również zawierać podpis obu stron. Jeśli chodzi o dane obu stron, w umowie pośrednictwa z klauzulą wyłączności należy wpisać imiona i nazwiska stron, adres zamieszkania/siedziby, PESEL. Przy przedmiocie umowy pośrednictwa na wyłączność trzeba wpisać podstawowe dane nieruchomości - jej adres, metraż, liczbę pokoi itd. Osoby, którym zależy na sprzedaży nieruchomości poprzez pośrednika, mogą jednak zastanawiać się, co powinno znaleźć się w zakresie zobowiązania umowy, co z okresem jej obowiązywania oraz jak uregulować kwestię wynagrodzenia pośrednika. W przypadku zakresu obowiązywania umowy na zasadach wyłączności, warto mieć świadomość, że chodzi o zobowiązania obu stron - zarówno pośrednika jak i sprzedającego nieruchomość. Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest w rakiej sytuacji niezbywanie jej bez udziału pośrednika. Dodatkowo zamawiający usługę najczęściej są zobowiązani do dostarczenia określonych dokumentów. W zależności od ustaleń stron, na sprzedającym mieszkanie czy dom może również ciążyć obowiązek utrzymywania nieruchomości w takim stanie, by nadawała się do prezentacji potencjalnym kupującym. Zakres zobowiązań pośrednika jest bardziej zróżnicowany. Strony mogą na przykład umówić się (co zresztą jest częstą praktyką w przypadku umowy pośrednictwa na wyłączność), że pośrednik nadzoruje i obsługuje praktycznie cały proces sprzedaży. Czyli:przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości,zajmuje się jej promocją,odbiera telefony od zainteresowanych zakupem domu czy mieszkania,prowadzi prezentacje lokaluzajmuje się formalnościami (załatwia kwestie notarialne itd.). Warto wiedziećCoraz częściej pośrednicy w ramach umów na wyłączność oferują również usługę home stagingu, czyli przygotowania nieruchomości do jednak zakres zobowiązań po stronie pośrednika zależy od ustaleń między stronami. Jeśli chodzi z kolei o okres obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność, rozwiązania są dwa - może być to umowa na czas nieokreślony lub określony. W każdym przypadku strony powinny ustalić zasady ewentualnego wypowiedzenia. Pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia pośrednika. Warto ustalić nie tylko warunki, jakie muszą zostać spełnione, by pośrednik otrzymał wynagrodzenie, ale również - sposób jego wypłacenia. Umowa na wyłączność - argumenty za i przeciwOsoby, które rozważają nawiązanie współpracy z biurem nieruchomości mogą jednak zastanawiać się, czy umowa na wyłączność to najlepsze rozwiązanie (i czy faktycznie jest korzystniejsze niż umowa otwarta). Okazuje się jednak, że klauzula wyłączności ma znacznie więcej zalet niż potencjalnych wad - zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości, gdzie doświadczenie pośrednika może okazać się niezbędne Zalety umowy na wyłącznośćKlauzula wyłączności przekłada się na duże zaangażowanie pośrednika w wykonywane czynności (ma pewność, że poniesiony przez niego wysiłek zaowocuje prowizją lub przynajmniej zwrotem kosztów; umowa otwarta takiej pewności nie daje)Szansa na uzyskanie przez właściciela wyższej kwoty za sprzedaż mieszkania - znajomość rynku nieruchomości to atut pośrednika, który wie, jaka cena może zostać zaakceptowana przez potencjalnych kupcówWłaściwie przygotowane, atrakcyjne ogłoszenie - w przypadku umowy na wyłączność pośrednik poświęca zazwyczaj sporo czasu i innych zasobów na przygotowanie oferty sprzedaży w taki sposób, by przyciągnęła uwagę potencjalnych nabywcówSkuteczniejsza promocja ogłoszenia - pośrednik nie tylko wie, jak reklamować ofertę sprzedaży nieruchomości, ale również, w przypadku umowy z klauzulą wyłączności, może przeznaczyć na to większe środki (portale ogłoszeniowe umożliwiają płatną promocję oferty)Większością formalności i całym procesem (chociaż to zależy od uzgodnień między stronami) zajmuje się pośrednik - sprzedający nieruchomość ma kontakt wyłącznie z nim, a nie z wieloma pośrednikami jednocześnie; to zdecydowanie wygodniejsze rozwiązanie, ponieważ pozwala właścicielowi nieruchomości zaoszczędzić czas, który musiałby poświęcić na kontakt z wieloma pośrednikami zamiast z jednymCzy warto podpisywać umowę na wyłączność?Umowa z klauzulą wyłączności to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują pełnego wsparcia pośrednika w procesie sprzedaży nieruchomości i są gotowe ponieść pewne koszty z tym związane (czyli zapłacić prowizję od sprzedaży). W SonarHome podpisujemy wyłącznie umowę na wyłączność. Uważamy, że tylko taka umowa gwarantuje obu stronom dbałość o interesy każdej z nich. Klient ma pewność, że zrealizujemy postawiony cel - nie oszczędzamy na promocji (wiemy, w jakie kanały reklamowe inwestować), w przypadku każdego mieszkania układamy indywidualny plan sprzedaży. Ponadto jesteśmy ekspertami w sprzedaży nieruchomości, a do dyspozycji klientów oddajemy też cały zespół merytoryczny zajmujący się kwestiami prawnymi. Oprócz usługi Digital Broker (czyli sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku) oferujemy też iBuying - czyli bezpośredni zakup mieszkania od klienta. To atrakcyjne rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu korzystnej ceny. Warto wiedziećUmowa na wyłączność nie może jednocześnie - bez względu na ustalenia poczynione między stronami - ograniczać właścicielowi nieruchomości prawa do jej samodzielnej sprzedaży. Jeśli zamawiający usługę samodzielnie znajdzie kupca, pośrednik nie ma prawa żądać prowizji - a jedynie zwrotu poniesionych można odstąpić od umowy na wyłączność?Wypowiedzenie umowy na wyłączność jest możliwe, o ile strony uzgodnią wcześniej warunki rozwiązania umowy. Jeszcze w umowie warto zaznaczyć, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy pośrednictwa na wyłączność oraz jak uregulowane zostaną kwestie finansowe. Warto wiedziećJeśli pośrednik nie wywiązuje się z zobowiązań zawartych w umowie, klient powinien mieć również możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Dobrze jednak doprecyzować tę kwestię w umowie - podobnie jak wszelkiego rodzaju kary na wyłączność a prowizja dla agentaJedną z kwestii, która najbardziej interesuje osoby rozważające zawarcie umowy na wyłączność z pośrednikiem, jest jego prowizja. Co do zasady wypłata prowizji jest wymagalna w momencie, gdy to agent znajdzie kupca i dojdzie do sfinalizowania transakcji. Prowizji pośrednikowi nie trzeba płacić w sytuacji, gdy to właściciel mieszkania znajdzie kupującego. To, jak strony uregulują pozostałe kwestie - zależy od nich. Muszą mieć jedynie na uwadze pewne ogólne zasady, wynikające z art. 353[1] Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim,Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia wiedzieć Konieczne jest uregulowanie w umowie kwestii wynagrodzenia pośrednika i ewentualnego zwrócenia kosztów w momencie, gdy to klient znajdzie kupca na swoją nieruchomość bez udziału pośrednika. Najważniejsze informacje o umowie na wyłączność i otwartej umowie pośrednictwaJeśli chodzi ogólnie o umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, właściciele nieruchomości, którzy chcą ją zawrzeć z pośrednikiem, powinni pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze - umowa otwarta czy mająca klauzulę wyłączności musi mieć formę zgodną z przepisami prawa. Brak umowy (lub jej nieważność) pozbawi klienta ochrony. Ponadto przed wybraniem jednego z biur nieruchomości czy konkretnego pośrednika warto najpierw sprawdzić opinie na ich temat i poszukać ofert, które promują aktualnie. To pomoże klientowi w ocenie, czy ogłoszenia są starannie przygotowane i jak długo mieszkanie czeka na sprzedaż. Warto wiedziećUmowa pośrednictwa z kolei nie musi dotyczyć sprzedaży nieruchomości; są zawierane również, gdy chodzi o najem czy dzierżawę. Umowa pośrednictwa na wyłączność podpisywana jest wyłącznie z jednym agentem czy biurem nieruchomości; to daje pośrednikowi pewność, że jeśli doprowadzi do transakcji, otrzyma prowizję. W takim wypadku agent nieruchomości zazwyczaj odpowiada za cały proces od początku do końca - czyli od przygotowania oferty, przez prowadzenie prezentacji lokalu, aż po kwestie prawne. Umowa na zasadach wyłączności może być wypowiedziana przez pośrednika, ale tylko na warunkach określonych w umowie. Otwarta umowa pośrednictwa może być zawierana z wieloma agentami. To z kolei oznacza, że prowizję otrzyma ostatecznie ten, który sprzeda nieruchomość - mimo, że wszyscy będą musieli ponieść pewien wkład w przygotowanie oferty i kontakt z potencjalnymi klientami. Umowa na wyłącznośćOtwarta umowa pośrednictwaPełne zaangażowanie pośrednika; biuro nieruchomości podejmie prawdopodobnie więcej działań mających na celu sfinalizowanie transakcjiStarannie przygotowana oferta (pośrednik zazwyczaj organizuje sesję zdjęciową, korzysta z usług home stagera, opis nieruchomości podkreśla jej wszystkie zalety, dodatkowe elementy jak np. spacer 3D)Promocja ogłoszenia - najczęściej zarówno na portalach nieruchomości jak i w mediach społecznościowych, korzystanie z płatnych opcji na reklamę ofertyTa sama cena nieruchomości (i te same zdjęcia) we wszystkich ogłoszeniach zamieszczonych w różnych miejscach w sieciWłaściciel nieruchomości kontaktuje się wyłącznie z jednym pośrednikiemNiższe prawdopodobieństwo, że pośrednik znacząco obniży cenę sprzedawanej nieruchomości - pracuje wyłącznie na swoją prowizję (i zysk klienta)Niewłaściwy wybór pośrednika może zablokować sprzedaż mieszkania na jakiś czasRyzyko mniejszego zaangażowania agenta; biuro nieruchomości prawdopodobnie nie będzie angażować się np. w płatne promocje ogłoszeniaZazwyczaj mało atrakcyjna oferta (krótki opis nieruchomości, zdjęcia mieszkania przygotowane przez klienta, brak dodatkowych elementów)Promocja ogłoszenia na portalach nieruchomości, czasem w mediach społecznościowych, brak płatnej reklamyCeny tej samej nieruchomości mogą różnić się między sobą w zależności od agenta - w konsekwencji potencjalny klient może czuć się zdezorientowany i zniechęconyWłaściciel nieruchomości jest zmuszony do kontaktu z wieloma pośrednikami (tymi, z którymi podpisał umowę otwartą)Większe prawdopodobieństwo, że pośrednik opuści cenę, chcąc jak najszybciej sprzedać mieszkanie - przed konkurencją w postaci innych pośrednikówTeoretycznie większa szansa na to, że chociaż jedno z biur nieruchomości zaangażuje się w proces pośrednictwaWarto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że wokół umów pośrednictwa - zwłaszcza umów otwartych - narosło sporo mitów. Część klientów jest przekonana, że podpisanie umowy pośrednictwa z wieloma agentami pozwoli na szybszą sprzedaż nieruchomości. Nie zdają sobie jednak sprawy ze specyfiki otwartej umowy pośrednictwa - i tego, że motywacja pośrednika do podejmowania konkretnych działań jest znacznie niższa. Z kolei umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności systematycznie zyskuje na popularności - przekonuje się do niej coraz więcej klientów, widząc realne działania pośredników i ich wysokie zaangażowanie. Czym jest klauzula wyłączności i czy zawsze można ją zawrzeć w umowie? Czy strony mogą się umówić co do tego w sposób dowolny? Przeczytaj i sprawdź. Zawarcie w umowie postanowienia o tzw. klauzuli wyłączności jest kwestią dowolną i strony same uzgadniają to między sobą. Ważne jest, aby taki zapis albo jego brak wynikał z umowy, choćby dlatego by uchronić nas przed ewentualnymi roszczeniami umowie pośrednictwa zamawiający może udzielić pośrednikowi wyłączności, bądź też zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami. Wyjątkową sytuacją byłoby udzielenie kilku pośrednikom wyłączności, ponieważ wiązałoby się z obowiązkiem zapłacenia wielu jest też myślenie, że zawarcie umów z możliwie jak największą liczbą pośredników zdecydowanie przyspieszy sprzedaż nieruchomości lub zakup. Zdarza się, że ta sama nieruchomość jest oferowana do sprzedaży przez kilku pośredników, lecz ma różne – ustalone przez sprzedającego – wyłączność Dozwolone jest zawarcie umowy pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Umowy z opcją „na wyłączność” bywają niekiedy nazywane umowami otwartymi/dostępnymi dla innych pośredników. Jest to niestety określenie mylące. Ponieważ chodzi o to, że konsument może zastrzec na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy wyłączność, w przeciwieństwie do tego, co sugeruje nam może być zastrzeżona w ten sposób, że pośrednik będzie jedynym uprawnionym do wprowadzenia nieruchomości stanowiącej przedmiot pośrednictwa do obrotu i wykonywania czynności pośrednictwa. Obowiązki pośrednikaOczywiście przy wykonywaniu umowy pośrednictwa „na wyłączność” pośrednik ma obowiązek wykonywać czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na których rzecz wykonuje czynności pośrednictwa, czyli wyłączność Jedynie wyjątkowo, po szczegółowym wynegocjowaniu odnośnego postanowienia umowy, sprzedający może udzielić pośrednikowi pełnej wyłączności. To znaczy zobowiąże się do zapłacenia wynagrodzenia nawet, gdy sam, bez najmniejszego udziału pośrednika sprzeda nieruchomość. W umowie, jeżeli taka będzie wola stron, mogą być określone przypadki wyłączone spod działania tej który zdecyduje się udzielić pośrednikowi tak szeroko rozumianej wyłączności musi się poważnie nad tym zastanowić. Należy mieć na względzie, że tego typu zapis w umowie pośrednictwa jest dla pośrednika bardzo korzystny, niestety trochę mniej korzystny może okazać się dla konsumenta. Może to być dla pośrednika pokusa, aby nie podejmować czynności pośrednictwa, ograniczyć do minimum ogłaszanie oferty i czekać, aż zniecierpliwiony sprzedający sam zacznie szukać nabywcy swojej nieruchomości, a następnie zażądać wynagrodzenia, powołując się na tak skonstruowaną klauzulę ma prawo wiedzieć, czy sprzedający podpisał już umowy z innymi pośrednikami. Nie ma natomiast prawa namawiać do ich wypowiedzenia, rozwiązania albo udzielenia mu w tym celu pełnomocnictwa. Stanowiłoby to czyn nieuczciwej konkurencji. Właściwe byłoby przekazanie konsumentowi informacji o konsekwencjach, jaki wynikają z zawarcia wielu umów pośrednictwa, w tym „na wyłączność”.Jak długo może trwać umowaW przypadku umów pośrednictwa zawierających klauzulę wyłączności określenie czasu, na jaki ma być zawarta umowa może okazać się trudne. Mają na to wpływ różne okoliczności. Zaliczyć do nich można: rodzaj nieruchomości,jej położenie,stan techniczny,popyt na tego typu nieruchomości,cenę,okres konieczny do wyeksponowania nieruchomości na te czynniki strony nie mają bezpośredniego wpływu, dlatego też narzucenie czasu, w jakim umowa powinna trwać przez pośrednika byłoby nadużyciem. Strony same powinny ustalić go w drodze negocjacji. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy Umowa z klauzulą wyłączności budzi emocje wśród klientów oraz samych agentów. Podpisując ją, właściciel nieruchomości powierza jej sprzedaż wybranemu pośrednikowi. Jakie są zalety tego rozwiązania? Dla której ze stron jest to najkorzystniejsze? Na rynku nieruchomościowym funkcjonują dwa rodzaje umów: z klauzulą wyłączności oraz tzw. zwykła inaczej określana otwartą. Pierwsza z nich polega na tym, że klient decyduje się na współpracę tylko z jednym agentem i to on ma wyłączne prawo do jego reprezentacji. Druga jest jej przeciwieństwem. Umowa zwykła jest tak naprawdę zgodą właściciela na umieszczenie jego nieruchomości w ofercie sprzedażowej agentów. Może być zawarta z dowolną liczbą biur – przy czym prowizję za sprzedaż dostanie jedynie ten pośrednik, który dokona transakcji. Korzyści dla agenta – Umowa z klauzulą wyłączności jest znacznie korzystniejsza dla agenta niż tzw. zwykła z bardzo prostego powodu – pośrednik ma pewność, że jeśli włoży maksimum wysiłku do obsługi takiej transakcji i doprowadzi pomyślnej finalizacji, dostanie swoje wynagrodzenie – wyjaśnia Filip Wierzchowski, licencjonowanym pośrednikiem, właścicielem biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami „Everbest Nieruchomości” oraz Wiceprezesem Zarządu WSPON. Przy takiej umowie agent może skupić się na konkretnych działaniach marketingowych i sprzedażowych bez obawy, że ktoś go ubiegnie. Ma jasno określone priorytety i nie traci czasu na coś, co może nie przynieść mu żadnych profitów. Korzyści dla klienta Wbrew pozorom umowa zwykła nie jest najkorzystniejszym rozwiązaniem dla klientów. Podpisanie jej z wieloma agentami wprawdzie zwiększa widoczność oferty w portalach ogłoszeniowych, jednak może to wcale nie przełożyć się na szybką sprzedaż. Zdarza się, że w opisach są niezdolności, np. podane są różne piętra, metraż czy opis okolicy. W wielu przypadkach agenci nie mając pewności, że dostaną wynagrodzenie za swoją pracę – pospisują tak dużo umów, że nie są w stanie zapoznać się dokładnie z każdą nieruchomością, jaką mają w swojej ofercie. A to rodzi bałagan informacyjny. W efekcie potencjalni nabywcy zastanawiają się, co jest z nią nie tak, że ciągle jest niesprzedana. – Przy umowie na wyłączność właściciel dostaje osobę, która tak naprawdę odpowiada za sukces albo porażkę sprzedażową – mówi Filip Wierzchowski. W dokumencie można opisać wszystkie działania, jakie zobowiązuje się wykonać agent, aby sprzedać nieruchomość w korzystnej cenie. Warto podkreślić, że pośrednicy mają skuteczne narzędzie, jakim jest wewnętrzny system MLS. W nim zamieszczane są tylko oferty z klauzulą wyłączności, a dostęp do niej już po chwili mają wszyscy użytkownicy systemu. A tych są setki. Warto pamiętać, że samo podpisanie umowy na wyłączność nie zapewnia sukcesu. Powinna być ona poprzedzona szczerą rozmową z klientem oraz zawierać prawa i obowiązki obu stron. Co w niej zawrzeć, jakich zapisów unikać oraz jak przekonać do jej podpisania klienta wyjaśnia Filip Wierzchowski w wywiadzie dla Przejdź do pełnej wersji wywiadu